Locataire vs propriétaire : les droits et obligations de chacun

Le défaut de paiement du loyer par le locataire est le premier motif des affaires portées au tribunal. Un contrat écrit et légalisé avec des clauses précises est nécessaire pour garantir les droits de chaque partie.
Le bras de fer entre locataires et propriétaires de biens immeubles se poursuit au fil des ans et les tribunaux regorgent de conflits, soit pour une affaire d’expulsion, de retard de paiement des loyers, de travaux de réparation à effectuer ou d’arrivée à terme du contrat de bail, les problèmes sont nombreux et le plus souvent difficiles à résoudre.


Il faut dire que le cadre légal qui régit les relations entre les locataires et les bailleurs, datant des années 80, est devenu obsolète. En effet, la loi n°6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires protège de manière jugée excessive le locataire au détriment du propriétaire, au point que les droits de ce dernier sont piétinés, et il lui faut des années de va-et-vient aux tribunaux pour avoir gain de cause. C’est d’ailleurs pour cette raison que plusieurs propriétaires préfèrent garder leurs locaux fermés et non occupés plutôt que de les louer et de se retrouver face à des complications sans fin. D’autres optent pour la vente pour éviter les problèmes liés à la location. Pour tenter de mieux encadrer les rapports entre les deux parties, une nouvelle loi est en cours de promulgation.

En attendant, les tribunaux traitent chaque jour des centaines de dossiers de ce genre. Le cas le plus fréquent est celui du défaut de paiement du loyer. Exemple : Fatima B., propriétaire d’un appartement depuis plus de 20 ans, l’a mis en location il y a quelques années. Depuis un peu plus de 5 mois, le locataire ne s’acquitte plus du montant du loyer, prétextant des difficultés financières.Après avoir fait des promesses de régulariser sa situation, Fatima a préféré porter plainte. Et bien que le contrat de bail comprenne une clause d’expulsion en cas de non-paiement, le tribunal n’a pas prononcé la sentence figurant dans le contrat et a renvoyé les deux parties trouver une solution à l’amiable.
Driss C., lui, est locataire d’un appartement dont le contrat est arrivé à terme. N’ayant pas préparé à l’avance son déménagement, il promet de quitter les lieux une fois avoir trouvé un nouveau local. Cela ne s’étant pas fait rapidement, le propriétaire recourt à la justice pour obtenir une décision d’expulsion. Le tribunal a fini par prononcer l’obligation d’évacuer les lieux au bout de… quatre ans! Pendant ce temps, le bailleur n’a pu jouir de son bien et le locataire a continué à l’occuper «illégalement».
Le loyer se prescrit au bout de cinq ans à partir de la date d’exigibilité du contrat
Pourtant, la loi est claire sur les relations contractuelles entre les locataires et les propriétaires. Bien qu’elle soit dépassée, elle encadre tout de même ces rapports et fixe les droits et les obligations de chaque partie. Quels sont justement ces droits et obligations?
Tout d’abord, la location doit obligatoirement être matérialisée par un contrat écrit et légalisé, et ce, en vue de protéger les deux parties d’une éventuelle mauvaise foi de l’une d’elles.
Ensuite, le propriétaire donnant en location un bien immobilier doit mettre à la disposition du locataire l’ensemble des équipements nécessaires au titre de l’habitation à l’instar de la ventilation, la cuisine, l’électricité et l’eau et lui garantir également la pleine jouissance du bien immobilier selon les termes du contrat de location. En contrepartie, le locataire s’engage à verser le montant du loyer mentionné sur le contrat à une date fixée à l’avance. Cela étant, il ne peut en aucun cas s’abstenir de payer son loyer mensuel, sous prétexte qu’il ne jouit pas entièrement du bien.
Il arrive dans certains cas que le propriétaire ne soit pas sur les lieux pour recevoir le loyer. Dans cette situation, le locataire doit faire appel à un huissier de justice pour lui remettre son dû. Si le bailleur demeure injoignable, le locataire charge l’huissier de déposer le montant du loyer dans la caisse du tribunal au nom du propriétaire.
 En effet, si au bout de cinq années à partir de la date d’exigibilité du contrat, le propriétaire ne réclame pas son dû au locataire, il perd toute action contre le locataire. Ce dernier est en droit de ne pas rembourser le bailleur sur les mensualités non payées.
D’un autre côté, le décès du locataire n’annule pas le contrat de bail. Au contraire, il se poursuit au profit de son conjoint, ses descendants ou ascendants qui étaient légalement à sa charge et vivaient effectivement avec lui. Il ne s’annule pas non plus en cas de décès du propriétaire; les héritiers deviennent ainsi les bénéficiaires du loyer.
La caution ne peut dépasser un mois de loyer
Au moment de la mise en location, le bailleur est en droit d’exiger du locataire le versement d’une caution qui ne peut être supérieure à un mois de loyer. Celle-ci a pour objectif de garantir le règlement du loyer ou de dédommager le propriétaire pour les dégâts occasionnés à l’immeuble par le locataire durant la période de location.
Ce cautionnement est restitué immédiatement quand le contrat arrive à terme et que le locataire quitte les lieux et s’acquitte de l’ensemble de ses obligations. Il est possible, après commun accord entre les parties, que le locataire, après avoir avisé le propriétaire, impute le montant de cette garantie au loyer du dernier mois du bail.
Le loyer peut être augmenté de 8% à l’expiration de la 3e année de location
Une fois sur les lieux, le locataire a le droit de demander une révision à la baisse du loyer, que ce soit par voie judiciaire ou à l’amiable dans un délai de trois mois à compter de la date de la signature du contrat de bail s’il estime que le prix du bail ne correspond pas aux avantages tels que décrits par le propriétaire. Toutefois, si ce dernier abuse du droit lui permettant de réviser le loyer, il peut être condamné à verser des dommages et intérêts au bailleur variant entre un et trois mois de loyer.
Parallèlement, la révision à la hausse du loyer peut être demandée par le bailleur, et ce, avant l’expiration d’une période de trois ans à compter de la date du bail. Elle est fixée par voie réglementaire à 8% et est soumise à un accord judiciaire. De manière générale, la révision du montant du loyer peut être demandée à chaque fois que des transformations ont été apportées aux caractéristiques des locaux si ces dernières ont affecté la base sur laquelle le loyer a été fixé.
Le propriétaire a la charge d’effectuer les réparations nécessaires…
D’ailleurs, pendant la durée de location du bien, le locataire ne doit en aucun cas apporter des modifications de quelque type que ce soit dans la disposition ou l’architecture du local, sans en aviser le propriétaire par écrit. S’il juge que des changements sont indispensables, il doit dans ce cas adresser une demande au propriétaire le tenant informé de l’ensemble des améliorations qu’il souhaite introduire. En cas de refus du propriétaire, le locataire ne peut outrepasser sa décision, sinon le propriétaire a le droit de saisir la justice pour expulser le locataire.
Néanmoins, si le bien loué subit des dégâts dus par exemple aux aléas de la nature, le propriétaire est obligé de procéder aux réparations nécessaires. Si le locataire ne peut joindre le bailleur, il a la possibilité, sous demande d’une autorisation du tribunal, de procéder lui-même aux réparations jugées nécessaires et de les imputer par la suite au prix du loyer selon les termes convenus entre les deux parties.
…et de s’acquitter des charges relatives à l’habitation
Dans le même sens, les charges afférentes à l’habitation du locataire sont à la charge du propriétaire. Ainsi, les différentes taxes, à savoir la taxe d’édilité et d’habitation ainsi que l’assurance multirisque habitation sont obligatoirement payés par le propriétaire du local. Toutefois, le règlement des frais de syndic constitue un différend de taille entre locataire et propriétaire.
Défaut de paiement, besoin d’habitation ou démolition… les cas qui aboutissent à l’expulsion
Durant la période du bail, le propriétaire fait très souvent face à certaines situations qui l’obligent à demander l’expulsion du locataire du bien loué. En effet, l’évacuation intervient dans trois cas qui sont bien spécifiés par la loi. Le premier concerne essentiellement la défaillance du locataire. Le propriétaire peut demander au locataire qui est en défaut de paiement de vider les lieux. S’il refuse, le bailleur peut saisir la justice pour adresser une mise en demeure au locataire. «Elle doit comprendre outre l’adresse de la maison, sa description au détail près, son contenu, le montant du loyer ainsi que les mensualités à recouvrir». Par ailleurs, celle-ci doit impérativement être signée et légalisée par les deux parties. Il arrive que le locataire ne soit pas sur les lieux pour recevoir la mise en demeure ou refuse d’en accuser réception.
A ce stade, la loi comporte une lacune de taille relative au nombre d’échéances impayées au bout desquelles le bailleur est en mesure de demander le remboursement. comme la loi ne précise pas ce point, il faut que le propriétaire le précise dans le contrat de location et qu’il réagisse au bout d’un mois impayé.
Le deuxième cas est relatif, lui, au besoin d’habitation des descendants, ascendants et conjoints du propriétaire. Là, l’expulsion ne se prononce pas de manière automatique. Il faut que le propriétaire présente des preuves tangibles que ce besoin existe. Par exemple, un certificat de mariage de l’un de ses descendants, une attestation prouvant le besoin d’y loger un membre de la famille se trouvant sous la charge du propriétaire et une attestation prouvant que le propriétaire ne dispose pas d’un autre local pouvant être mis à la disposition de l’un des membres de sa famille. Et quand bien même cette preuve est apportée, le juge peut donner gain de cause au locataire, par solidarité avec ce dernier. Comme c’est le cas de Mohamed Z. qui souhaite installer dans son appartement mis en location l’un de ses fils qui venait de se marier. Le juge, ayant privilégié le volet social et humain, a proposé au bailleur de loger son fils chez lui, sous prétexte qu’il dispose d’une maison assez grande pour accueillir les mariés, permettant au final au locataire de continuer à occuper les lieux.
Le dernier cas où l’expulsion peut être prononcée est relatif à la volonté du propriétaire de démolir et reconstruire le bien immobilier s’il menace ruine. Là encore, cette nécessité doit être reconnue et prouvée par un rapport d’un architecte, d’un ingénieur et de l’huissier qui doit rédiger un PV sur l’état des lieux, prouvant que la maison tombe en ruine. Ce dernier est présenté au tribunal qui décide de l’expulsion.
Cela étant, une fois les travaux achevés et le local déclaré en bon état d’habitation, le locataire, qui a été expulsé, a la priorité de reprendre le bien loué. Le propriétaire, pour sa part, est dans l’obligation de l’aviser deux mois avant la date d’achèvement des travaux de la disponibilité du local et de le lui remettre si le bénéficiaire le souhaite.
Dans les deux derniers cas, le bailleur ne doit congédier le bénéficiaire des lieux qu’après lui avoir remis un préavis de trois mois. Autrement, la décision du congé s’annule et le bail se poursuit sans détermination de durée, et ce, au profit du locataire.
D’une manière générale, bien que la loi fixe pour chacune des parties ses droits et ses obligations en matière de bail, l’application ne s’effectue pas toujours dans les règles de l’art. Du coup, la justice s’avère être le recours par excellence. Et c’est là que le bât blesse vu le temps que la procédure prend pour que le différend soit résolu. «Entre le moment où le dossier est transféré au tribunal et traité et le moment où le propriétaire récupère son bien, cinq années peuvent facilement s’écouler, période durant laquelle le droit du propriétaire de jouir de son bien est bafoué»,
A lire aussi :
– PRÉAVIS, DURÉE, RETARDS DE PAIEMENT…, LES CLAUSES QUI DOIVENT FIGURER DANS LE CONTRAT DE BAIL
– CAUTION, RÉVISION DES LOYERS, INDEMNISATION… CE QUE LE PROJET DE LOI EN COURS D’ADOPTION APPORTE  17 OCTOBRE 2012

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